Impuestos y tributos en la compraventa de inmuebles

Introducción

Detalle de impuestos y tributos al momento de la compraventa de un inmueble en el Perú. Los montos de la UIT y procedimientos pueden cambiar; consulta siempre fuentes oficiales (SUNAT, municipalidad, notaría).

1. Impuestos por cuenta del vendedor

Impuesto a la renta (renta de segunda categoría): corresponde al propietario —persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal— que vende y obtiene una ganancia de capital. Esta ganancia se grava con el 5% de la renta neta obtenida.

El importe neto se obtiene restando al monto total recibido por la venta el monto de adquisición (costo computable). Además, el monto de adquisición debe actualizarse multiplicándolo por el índice de corrección monetaria (ICM) publicado por el MEF.

“IR segunda categoría (referencia): 5% × [Monto de venta − (Monto de adquisición × ICM)].”

Declaración y pago: hasta el mes siguiente de recibido el ingreso, según el cronograma de obligaciones mensuales de SUNAT y el último dígito del RUC, registrando como periodo tributario el mes en que percibiste el ingreso. No requiere declaración jurada anual ni pago de regularización en ese esquema.

Impuesto predial y arbitrios: el predial grava predios urbanos y rústicos. El obligado al pago es quien figura como propietario al 1 de enero del año de la transferencia; al ser anual, puede exigirse el pago del año completo aunque la venta sea a inicios de año. Con varios copropietarios, el pago se prorratea según participación.

El monto del predial se determina según autovalúo de terreno y edificación. Hay beneficios para pensionistas en ciertos casos (p. ej. descuento de hasta 50 UIT sobre la base, según normativa vigente). Los arbitrios cubren servicios municipales: alumbrado, recojo de basura, limpieza pública, etc.

“El notario o notaría suele exigir los comprobantes de impuesto a la renta, predial y arbitrios al momento de la escritura pública; sin ellos puede no concretarse la compraventa.”

2. Impuestos por cuenta del comprador

Alcabala: impuesto municipal. La tasa general es del 3% sobre el resultado del precio de venta menos 10 UIT actualizadas (verifica el valor de la UIT del año en curso).

“Alcabala (referencia): 3% × (Precio de venta − 10 UIT).”

Primera venta o compra de bien futuro directamente a una constructora: en muchos casos esos bienes no están afectos a alcabala; confirma en cada operación.

Plazo de pago: suele vencer el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; el incumplimiento genera intereses moratorios. En distritos de Lima, a veces puedes pagar en notarías afiliadas al SAT o en agencias SAT.

Resumen de impuestos

• Vendedor — Impuesto a la renta (2.ª categoría): tasa referencial 5%; plazo habitual, mes siguiente al ingreso (SUNAT).
• Vendedor — Impuesto predial y arbitrios: monto según autovalúo y tarifas municipales; periodicidad anual.
• Comprador — Alcabala: tasa referencial 3% sobre (precio − 10 UIT); plazo habitual, mes siguiente a la transferencia (municipalidad / canales autorizados).