Aspectos legales en la compra de un inmueble

Aspectos legales en la compra de una vivienda

Descubre cómo los aspectos legales en la compra de un inmueble ayudan a mejorar la experiencia de compra.

1. Verificación de situación legal del inmueble

Debes tener la certeza de que el inmueble está inscrito en Registros Públicos, que estás tratando la compra con el dueño del inmueble cuyos datos figuran en el título de propiedad y que no tenga impedimento para la venta; asimismo, que la propiedad no tenga gravámenes en curso ni medidas de embargo y que el predio tenga al día el pago de los impuestos municipales. Para ello solicita lo siguiente:

• Título de propiedad del vendedor (partida registral del inmueble inscrita en SUNARP) y verifica que estás comprando al dueño real. Documento no mayor a 30 días.
• Documento Nacional de Identidad del vendedor y verifica que coincide con el titular registral.
• Declaración de impuestos prediales y arbitrios al día.
• Ficha catastral (si aplica según el tipo de inmueble).
• Si compras un departamento en edificio, revisa el reglamento interno de la junta de propietarios: no impide la compra, pero anticipa posibles temas con servicios comunes.

2. Asesoramiento con un abogado

Si decides efectuar la compra del inmueble, debes asesorarte con un abogado. En todo caso, puedes pedir en la notaría donde efectuarás la transacción el apoyo de un abogado (algunas notarías cobran adicionales por el apoyo del abogado de la notaría).

Contrato de compraventa, minuta y entrega del inmueble

• La minuta debe estar redactada por un abogado especializado en bienes raíces.
• Asegúrate de que la minuta incluya todas las condiciones pactadas: precio, forma de pago, plazos y penalidades en caso de incumplimiento.
• La compra del inmueble debe realizarse ante notario público.
• En la minuta conviene una cláusula para que el notario proceda al bloqueo registral a favor del comprador entre el pago al vendedor en notaría y la inscripción de la compraventa en SUNARP.
• Solicita a la notaría que el notario inscriba la escritura en SUNARP.
• En la fecha del pago en notaría, solicita la entrega física del inmueble por parte del vendedor; se suele levantar un acta de entrega con recepción de llaves y libre acceso a la propiedad.

Gastos adicionales en la compra de un inmueble

Impuesto de alcabala: en términos generales, 3% aplicado sobre el resultado de valor del inmueble menos 10 UIT (la UIT se actualiza cada año; verifica el monto vigente). Suele estar exonerado si el precio es menor a 10 UIT. Pago por cuenta del comprador.

“Fórmula orientativa del impuesto de alcabala: (Valor del inmueble − 10 UIT) × 3%. Confirma siempre con tu asesor y la normativa municipal vigente.”

Otros gastos habituales: gastos notariales y registrales, y comisiones de corretaje si intervienen terceros.